У якому випадку будівництво житлового будинку чи іншої споруди є самочинним? Які наслідки самочинного будівництва і чи можна узаконити самочинно збудовані помешкання?
На ці та інші запитання ми попросили відповісти адвоката Івана Андрійовича РАЧУКА.

Насамперед, слід зауважити, що згідно з ч. 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Вищевказана норма права однаково поширюється як на власників земельних ділянок, так і на осіб, які не мають юридично оформленого права на земельну ділянку.
За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Водночас, діючий Цивільний кодекс України передбачає умови, за яких самочинно збудований об’єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи, як такий, що споруджений правомірно.
Зокрема, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Отже, перш ніж звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самочинну забудову, забудовник повинен належним чином оформити право на землю під уже збудованим нерухомим майном.
Часто-густо трапляються випадки, коли підприємство звело будівлю на території іншого підприємства, якому земля була передана згідно з державним актом у постійне користування. Відповідно до ст. 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Тому землекористувач не має права розпоряджатися цією земельною ділянкою, а отже передавати її у користування іншій особі. У даному випадку це підприємство може відмовитись від частини земельної ділянки, що належить йому на праві постійного користування.
Припинення права постійного користування земельною ділянкою в разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки: до міської чи районної державної адміністрації (якщо надана земельна ділянка перебуває у державній власності) або до відповідної ради (якщо надана земельна ділянка належить на праві власності територіальним громадам, тобто є комунальною власністю). Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.
Згідно з чинним земельним законодавством земельні ділянки у постійне користування можуть передаватись лише державним та комунальним підприємствам, тому якщо самочинний забудовник є приватним підприємством, він може звернутись до власника земельної ділянки із заявою про надання в оренду земельної ділянки під самочинно збудованою будівлею. На підставі цих заяв власник приймає рішення про припинення права постійного користування на частину земельної ділянки попереднього землекористувача та про передачу цієї земельної ділянки в оренду новому землекористувачу.
Договір оренди складається з дотриманням вимог Закону України «Про оренду землі». Згідно із статтею 18 цього Закону договір оренди набирає чинності після його реєстрації, яка проводиться відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» і є офіційним визнанням та підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно.
Після того, як самочинний забудовник належним чином оформить право на земельну ділянку під самочинною забудовою, йому необхідно звернутись до суду з позовною заявою про визнання права власності на нерухоме майно. Відповідачем у цій справі буде відповідна рада. Потрібно пам’ятати, що згідно з ч. 4 статті 376 Цивільного кодексу України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (чи здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила чи здійснює самочинне будівництво, або за її рахунок.
Разом з тим, на вимогу власника чи користувача земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудовані будівлі, якщо це не порушує прав інших осіб.
Слід звернути увагу, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування може прийняти рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила самочинне будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила будівництво, відмовляється від її проведення, то таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила чи здійснює будівництво. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.